"Me lo arriendan en tanto" es la mitad de la historia. La otra mitad son los gastos que el canon no muestra. Así hacemos la cuenta con nuestros clientes.
Paso 1: el ingreso real del año
Multiplica el canon por doce y réstale los meses en que el inmueble podría estar desocupado entre un arrendatario y otro. Ser conservador aquí te protege.
Paso 2: los gastos del propietario
- Impuesto predial.
- Administración, si la pagas tú o si hay meses vacíos.
- Cuotas extraordinarias del edificio.
- Mantenimiento y reparaciones: pintura, arreglos entre arrendatarios, desgaste.
- Seguros, si los tienes.
- Administración inmobiliaria, si la delegas.
- Servicios públicos durante los meses vacíos.
Paso 3: la rentabilidad neta
Rentabilidad neta anual = (ingreso real del año − gastos del año) ÷ valor del inmueble.
Ejemplo ilustrativo
Solo para mostrar el cálculo, con números hipotéticos:
- Valor del inmueble: $300.000.000.
- Canon: $1.600.000 al mes, con un mes de vacancia: $17.600.000 al año.
- Gastos del año (predial, mantenimiento, administración en vacancia y otros): $3.800.000.
- Ingreso neto: $13.800.000.
- Rentabilidad neta: 13.800.000 ÷ 300.000.000 = 4,6 % anual.
Si solo miraras el canon contra el valor, habrías calculado 6,4 %. Esa diferencia es la que sorprende a muchos inversionistas.
Lo que la cuenta no incluye
- Valorización: puede existir, pero no está garantizada. No la cuentes como ingreso seguro.
- Impuestos sobre la renta: el arriendo es un ingreso que se declara. Revisa tu caso con un contador.
- Costo de oportunidad: compara contra otras alternativas de inversión con el mismo riesgo.
Para comparar inversiones
Haz este mismo cálculo para cada opción, con supuestos iguales. Así comparas inversiones reales, no promesas de anuncio.
Ningún cálculo garantiza un resultado, pero hacerlo bien te evita comprar algo que nunca va a rendir lo que imaginabas.